[中房研協]全國房地產政策變動監測報告(2022年6月)

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來源:中房網

?本月樓市政策聚焦

??地方政策松綁保持高頻節奏,多地重啟“房票”安置政策

??6月,房地產政策環境持續改善。中央層面,央行貨幣政策委員會召開2022年第二季度例會再次重申,要維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環。央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示,我國城鎮化仍處于發展階段,居民家庭改善性住房需求潛力較大,租購并舉的發展模式有很大的發展空間。下一步,人民銀行將繼續堅持“房住不炒”定位,按照探索新發展模式的要求,因城施策實施好差別化住房信貸政策,促進房地產市場平穩健康發展。

??地方層面,本月地方出臺房地產調控政策131條,較上月略有減少,但仍為歷史高位。其中,寬松性政策117條,中性政策5條,緊縮性政策9條。地方房地產調控松綁維持高頻節奏。從調控內容來看,寬松性政策主要表現在放寬行政限制、加強公積金住房貸款政策支持、放寬人口落戶和強化人才購房支持等方面,具體包括優化“四限”政策、下調購房商貸和公積金貸款最低首付比例、上調公積金最高貸款額度、取消或放寬人才落戶限制、發放購房補貼、實行棚改貨幣化安置等舉措。此外,部分地區還從優化商品房預售資金監管、降低商品房入市門檻、降低房企拿地首付比例并允許分期付款等方面為地方房地產市場企穩復蘇助力。緊縮性政策主要聚焦在市場監管方面,具體包括商品房信息公示及宣傳規范、商品房銷售市場秩序整治、商品房預售資金監管、自建房安全專項整治等舉措。本期報告主要對6月房地產行業政策進行梳理,并作解析。

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??中央政策

??堅持“房住不炒”定位,穩固金融對房地產平穩健康發展的支持作用

??1.政策跟蹤


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??2.政策小結

??本月貨幣政策維持穩健。一方面,在6月的前18個交易日里,央行連續16天開展了100億元的常態化逆回購操作。但隨著6月中下旬市場流動性需求上升,金融機構跨季流動性需求增大,央行逐漸加大了逆回購操作力度。6月24日,央行將操作規模提高至600億元,6月27日-29日,央行逆回購規模進一步上調至千億元,分別達到1000億元、1100億元和1000億元。中央維護流動性平穩、呵護資金面的態度依然較為明確。另一方面,6月15日,央行等量平價續作2000億元MLF,6月20日,央行公布1年期LPR及5年期以上LPR,均與上月持平。

??在房地產方面,中央延續在堅持“房住不炒”調控前提下、繼續穩固金融對房地產平穩健康發展支持作用的立場。6月2日,央行副行長潘功勝在國務院常務會議部署扎實穩住經濟的有關金融政策新聞發布會上表示,我國城鎮化仍處于發展階段,居民家庭改善性住房需求潛力較大,租購并舉發展模式有很大的發展空間,人民銀行將繼續因城施策實施好差別化住房信貸政策,更好滿足購房者的合理住房需求,穩妥實施好房地產金融審慎管理制度。6月29日,央行貨幣政策委員會召開第二季度例會重申,要維護住房消費者合法權益,更好滿足購房者合理住房需求,促進房地產市場健康發展和良性循環。

??地方政策

??松綁性政策出臺延續高頻節奏,多地重啟“房票”安置政策

??1.寬松性政策

??(1)行政限制政策


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??(2)公積金政策

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??(3)人口人才政策

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??(4)其他政策

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??2.中性政策

??(1)住房保障政策

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??(2)其他政策

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??3.緊縮性政策

??(1)市場監管政策

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??4.政策小結

??中房研協測評研究中心監測統計,2022年6月地方出臺房地產調控政策131條,較上月略有減少,但仍處歷史高位。其中,寬松性政策117條,中性政策5條,緊縮性政策9條。2022年上半年,地方累計出臺房地產調控政策475條,創下歷史同期新高。在穩經濟、穩增長宏觀政策導向下,地方出臺松綁性調控政策保持高頻節奏。

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??具體到6月調控內容來看,寬松性調控主要表現在放寬行政限制、加強住房公積金政策和人口人才政策支持等方面。其中:

??在放寬行政限制方面,典型代表有:青島將黃島區、城陽區(含高新區)、嶗山區王哥莊街道調出限購區域,并提出在中心城區范圍內出售已有住房1套或多套后的居民家庭可在2年內再購買1套住房;武漢明確本市戶籍居民家庭、外地親屬來漢投靠家庭等均可在限購區域已有2套住房的基礎上再新購一套住房;南京提出非本市戶籍只要補繳6個月社保即可開具購房證明;合肥明確非本市戶籍的外地居民家庭通過補繳社保、個稅即可購房,企業法人及非法人組織也可以購買市區范圍內的新建商品住房和二手房,并提出非限購區域住房不再計入家庭住房總套數;金華全面取消新房、二手房限售政策;佛山明確在限購區內因改善住房需求購房的,其持有滿5年的商品住房不計入家庭住房查驗套數,滿5年商品住房在買賣、贈與、司法拍賣時無需進行購房資格查驗等。此外,宜春、九江、瑞金、西寧、隨州、襄陽、鄂州、咸寧、臨沂、衢州、溫州、麗水、臺州、鹽城、內江、濮陽等多地出臺了下調商貸最低首付比例或發放購房補貼等政策舉措,紹興、海寧、麗水、龍港、鄂州、溫州、宜興、鄭州、宿遷泗陽、張家港鳳凰鎮、寧波海曙等多地推出了推出房票安置政策。

??在住房公積金貸款政策支持方面,主要表現在上調住房公積金最高貸款額度、降低首付比例等,典型代表有:珠海將單繳存職工最高貸款額度由30萬元提高至50萬元,雙繳存職工最高貸款額度由50萬元提高至80萬元;青島將單繳存職工最高貸款額度由36萬元提高至50萬元,雙繳存職工最高貸款額度由60萬元提高至80萬元;唐山將繳存職工購買首套和二套房公積金貸款最低首付比例下調為不低于20%,同時將二孩家庭最高貸款額度上調10萬元、三孩家庭最高貸款額度上調20萬元;成都將“認房套數”范圍調整為繳存職工購房所在地的住房,將購買首套住房申請同城化公積金貸款的最低首付比例下調至20%,購房二套房申請同城化公積金貸款的最低首付比例下調至30%;溫州將單繳存職工最高貸款額度上調15萬元,雙繳存職工最高貸款額度上調30萬元,同時將職工家庭購買、建造、翻建、大修首套住房申請公積金貸款最低首付比例下調至20%,將購買、建造、翻建、大修二套房公積金貸款最低首付比例下調至40%;杭州將名下無住房且無住房貸款記錄的家庭最高貸款額度上調20%,將單繳存職工最高貸款額度上調至60萬元,雙繳存職工最高貸款額度上調至120萬元等。此外,唐山、咸寧、池州、泉州、珠海、秦皇島、潮州、天津、資陽等十余城市出臺了“一人購房全家幫”的住房公積金貸款政策,即職工通過住房公積金貸款購房時,可申請提取其直系親屬(配偶、父母、子女)住房公積金。

??在人口人才引入方面,主要表現為放寬人才落戶限制、發放人才生活補貼或租購補貼等。其中,在放寬人才落戶限制方面,典型代表有:杭州明確具有全日制普通高校本科及碩士研究生學歷者,在杭州落實工作單位并由用人單位正常繳納社保即可落戶杭州市區;青島市西海岸新區提出在新區城鎮取得新建商業用房或辦公用房的合法產權型房屋人員可按照“一房一戶”原則申請本人及近親屬落戶;上海明確畢業于世界排名前50院校留學回國人員全職來本市工作后即可直接落戶,畢業于世界排名51-100院校人員全職來本市工作并繳納社保滿6個月可申辦落戶,在滬各研究所、高校應屆碩士畢業生、世界一流學科建設高校建設學科應屆碩士研究畢業生、符合當年度非上海生源應屆普通高校畢業生進滬就業申請本市戶籍辦法規定的基本條件即可落戶;武漢提出年齡不滿45周歲(研究生不受年齡限制)的高校畢業生憑畢業證書在市內落戶,其配偶及未成年子女可隨遷落戶;北京明確創業企業成效突出或帶動就業效果顯著,發起人或主要創始人符合畢業生引進條件的,可申請辦理引進。在發放租購補貼方面,典型代表有:淮安提出頂(更多政策,請查閱中房網 www.fangchan.com)尖人才、急需高層次人才,按購房總價的50%兌現購房補貼,對符合引進條件的本科及以上學歷人才給予5-30萬元不等購房補貼;鄭州市航空港經濟試驗區對高層次人才在區內首次購房新建商品住房的,最高給予300萬元購房補貼,對于優秀教育人才購房的,最高給予50萬元購房補貼,對于產業人才購房的,最高給予20萬元購房補貼;呼和浩特對首次在呼購房的博士研究生、碩士研究生、本科生分別給予10萬元、5萬元、3萬元購房補貼;長沙對35周歲以下新來長工作的博士、碩士畢業生,在長首次購房分別給予10萬元、3萬元購房補貼等。

??此外,山西、江西、四川、河北、貴州、河南、湖南、新疆、云南、福建、浙江、重慶等多省市出臺了穩經濟一攬子政策舉措。其中,促進合理住房消費、滿足房地產合理資金需求是重要內容。

??中性政策主要集中在住房保障方面,如青島提出結構安全且消防等配套設施完善的非居住用途的房屋可申請改建為保障性租賃住房,湖北要求各地、各部門、各單位通過多種渠道切實增加保障性租賃住房有效供給,滿足從事基本公共服務人員住房困難群體的差異化住房需求等。緊縮性政策主要表現在市場監管方面,如杭州嚴厲整治商品住房銷售中以“養老”名義虛假宣傳等涉詐隱患,昆明要求發布房地產廣告具有或提供相應真實、合法、有效的證明文件,北京、重慶等地開展自建房安全專項整治工作等。

??6月重要事項復盤

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??房地產政策展望

??1.中央層面

6月29日,央行貨幣政策委員會召開第二季度例會指出,我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力,要按照“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”的明確要求,穩字當頭,穩中求進,強化跨周期和逆周期調節,加大穩健貨幣政策實施力度,為實體經濟提供更有力支持,穩定宏觀經濟大盤。結合當前我國局部地區出現疫情反復,金融機構信貸結構表現不佳,實體經濟發展仍面臨較大壓力等情況來看,貨幣政策將延續寬松基調。在流動性方面,6月末央行為應對市場需求逐漸加大逆回購操作力度,釋放了較為明確的維穩信號。據東北證券研究所數據,7月市場流動性缺口不大,約為3529億元。在寬松性貨幣政策基調下,資金面整體仍維持平穩預期。但需要注意的是,當前市場流動性已經非常寬松,為避免資金空轉,央行或將適時適量回收流動性。


??在房地產調控方面,中央層面重申在堅持“房住不炒”前提下,更好地滿足購房者的合理住房需求,穩妥實施好房地產金融審慎管理制度,促進房地產市場平穩健康發展。房企融資環境和個人住房貸款政策或將得到進一步放松和改善。  

??2.地方層面

??根據易居房地產研究院發布的《百城新房成交報告》顯示,6月全國100個城市新建商品住宅成交面積為2837萬平方米,環比增長37%,同比下降34%,呈現“環比增速擴大、同比增速收窄”的良好態勢,體現了隨著房地產利好政策釋放落地和房企加大推盤營銷,房地產市場交易行情正逐漸改善。但需要注意的是,上半年全國100個城市新建商品住宅成交面積13282萬平方米,環比下降33%,同比下降49%,這也意味著,盡管近期房地產市場交易出現環比改善勢頭,但市場整體仍十分疲軟?;诖?,房地產調控政策將繼續維持寬松預期。一方面,已出臺的寬松性調控政策應加快推動落地執行,另一方面,壓力城市房地產調控寬松需進一步發力,繼續出臺強化優質房企金融支持、強化居民購房信貸支持、發放購房財稅補貼、實行房票安置、減少甚至全面取消“四限”等必要舉措。


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