[中房研協]2022年6月典型城市二手住宅市場分析

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來源:中房網

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

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??二手住宅相關政策

??本月,在支持改善性住房需求的政策導向下,地方層面因城施策持續發力,政策松綁范圍拓展至二手房市場,圍繞放寬限購限售條件、降低首付比例、降低房貸利率、優化公積金貸款政策、發放購房補貼等方面的寬松性政策進一步釋放。從涉及二手房交易的角度來看,重慶、呼和浩特、廊坊等多個地區要求調降個人住房貸款利率;青島、西寧、合肥、南京、武漢等地放寬購房條件;宜春、鄭州、寶雞、溫州等地調低首付比例;昆明鼓勵銀行業金融機構加大二手房貸款投放額度,縮短審批放貸周期;溫州、臺州市黃巖區、九江等地發放購房消費補助或契稅補貼;珠海等地提出“一人購房全家幫”,公積金繳存職工可幫助直系親屬支付購房首付款或還貸;另有喀什、九江、秦皇島、徐州、合肥、烏魯木齊、成都等地通過降低公積金貸款首付比例、提高貸款最高限額、降低二手房房齡要求等方式,支持居民購房需求。購房政策持續寬松有利于提振市場信心,也有利于促進居民“以舊換新“需求的釋放,活躍二手房市場交易,加快行業修復進程。

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       典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   典型城市二手住宅成交量成交量顯著回升

??6月,上海數據恢復,典型城市二手住宅成交面積合計971.4萬平方米,較上月增加42.2%,絕對額增加288.1萬平方米。從環比數據來看,各城市成交量均有所上漲;從同比數據來看,僅成都、廣州同比有增長,其余典型城市成交量仍低于去年同期。具體來看,成都二手住宅成交面積位列第一,成交量為157.6萬平方米,環比上漲43.0%,較去年同期大幅增加344.2%;上海成交面積129.7萬平方米,環比增加4711.1%,同比減少43.1%;北京、天津分別成交104.1萬平方米、100.1萬平方米;其余城市成交量均不高于96萬平方米,天津、廣州、武漢、南京、青島成交量分布在52萬至96萬平方米之間;合肥、鄭州、深圳、廈門成交量均未超過37萬平方米,其中,廈門成交量最低,為23.0萬平方米,環比增加4.8%,同比減少35.7%。

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??2.2   成都、上海、北京、重慶、天津成交套數過萬

??6月,典型城市二手住宅共成交10.5萬套,較上月增加3.1萬套,各城市成交套數較上月均有所增加;成都同比有逾三倍增長,其余城市成交套數同比均有不同程度的減少。具體來看,成都成交套數居首位,達到1.67萬套,環比上漲41.8%,較去年同期增加357.8%;上海成交套數為1.57萬套,環比增加5512.2%,同比下跌43.9%;北京、重慶、天津成交套數在1.1萬套上下;廣州、南京、武漢、青島成交套數在0.5-0.8萬套之間,合肥、鄭州、深圳、廈門不高于0.4萬套,其中,廈門成交套數最少,為0.22萬套,環比增加5.4%,較去年同期下降37.1%。

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??2.3   二手住宅售價環比出現回暖跡象

??2.3.1   成都環比漲幅突出,深圳跌幅明顯

??根據國家統計局最新公布的二手住宅銷售價格指數,6月,成都、合肥、北京等八個城市二手住宅銷售價格環比上漲,南京、武漢、深圳等五個城市二手住宅價格環比下滑。具體來看,成都環比上漲2.0%,漲幅居首;合肥、北京、廣州、重慶、青島環比漲幅在0.5%-0.6%;廈門、上海環比分別上漲0.3%、0.2%;南京、天津、武漢、鄭州環比跌幅在0.4%-0.7%之間;深圳環比下跌1.0%,跌幅居首。同比漲幅最大的為成都,較去年同期提高5.4%;其次北京、上海同比分別上漲4.5%、2.3%;廣州、廈門、重慶同比漲幅分布在0.1%-1.2%之間;青島同比下滑1.0%,其余城市跌幅分布在2.4%-4.1%之間,武漢同比下跌4.1%,跌幅居首位。

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??從定基指數的角度來看,青島、武漢、鄭州、天津二手住宅價格低于2020年月均價格,其余典型城市二手住宅價格均高于基期,其中漲幅最大的為北京,高于基期價格15.5個百分點,成都、廣州、上海均高于基期價格12個百分點以上;廈門、深圳、重慶、合肥、南京高于基期價格2.6-5.2個百分點;青島、武漢二手房銷售價格分別低于基期價格0.1%、0.8%,鄭州、天津分別低于基期價格2.6、2.7個百分點,分列典型城市末兩位。


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??2.3.2   成都各類戶型價格均呈現上漲且漲幅突出

??從結構上看,6月,成都、重慶、北京、青島、上海、廣州、合肥三種戶型價格均出現明顯上漲,南京、天津、武漢、鄭州、深圳各類戶型價格均呈現下滑。具體來看,成都90平方米以下戶型價格漲幅突出,較上月上漲2.2%,重慶、北京、上海等七個城市漲幅在0.1%-0.6%之間,南京、天津等四個城市跌幅不超過0.7%,深圳小戶型價格下滑明顯,跌幅1.4%;90-144平方米戶型中,成都漲幅突出,較上月增加2.1%,合肥、北京、廈門等七個城市漲幅不超過0.9%,南京、天津等五個城市中等戶型價格跌幅不超過0.9%;144平方米以上戶型中,廣州環比漲幅明顯,上漲1.5%,成都、重慶、青島、北京環比漲幅在1.0%上下,廈門與上月持平,南京、武漢等五個城市大戶型價格略有下滑。

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??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比


??3.1   二手住宅成交面積低于新房成交面積,但成交套數高于新房

??6月,典型城市新建商品住宅成交面積為1108.0萬平方米,環比上漲53.6%,絕對額較上月增加386.8萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.88倍,具體來看,廈門二手房成交面積是新房成交面積的1.68倍;北京、上海、重慶、成都、天津二手房成交面積均高于新房成交面積,其余城市二手房成交面積不及新房成交面積。從絕對額來看,青島新房成交面積最高,達到224.7萬平方米,同期二手房成交面積是新房的0.23倍;其次成都新房成交面積為128.4萬平方米,同期二手房成交面積是新房的1.23倍;武漢、上海、天津、南京、廣州成交量分布在83萬平方米至106萬平方米之間,鄭州、重慶、北京、合肥、深圳、廈門新房成交面積均不高于75萬平方米,其中,廈門新房成交面積最少,為13.7萬平方米。

??6月新房成交套數9.7萬套,同期二手房成交套數是新房成交套數的1.1倍,絕對額較新房成交套數多0.84萬套。雖然二手住宅成交面積低于新房成交面積,但成交套數高于新房,意味著二手房成交套均面積小于新房,部分原因是由于改善性需求的提升,開發商對改善性產品呈現出傾向性,部分剛需購房者由此流入二手房市場,二手房成交比重繼續增長,逐步成為承接剛需的主力。


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??3.2   成都新房售價繼續領漲,武漢、鄭州、天津持續下跌

??6月,多數典型城市新房銷售價格環比回升,武漢、鄭州、天津環比持續下跌。具體來看,成都環比指數較上月繼續提升1.3%,位列典型城市首位,北京、青島、上海、廈門、合肥環比漲幅在0.5%-0.8%,其他城市漲幅不超過0.4%;天津、鄭州環比下跌0.2%,武漢較上月繼續下跌0.4%,跌幅居首。從同比指數來看,同比漲幅整體繼續收窄,且跌幅呈現擴大,其中,同比漲幅最大的為北京,上漲5.8%;其余城市漲幅均不高于4.5%;合肥、廈門、天津、武漢同比跌幅不超過2.9%,鄭州較去年同期下跌3.4%,跌幅居首。

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??從定基指數的角度來看,除鄭州外,其余典型城市新房價格均高于2020年平均價格,其中,漲幅最大的為重慶,較基期提高12.0個百分點;北京、廣州、成都定基價格指數高于基期10個百分點以上;其余城市漲幅分布在1.7%-8.0%之間,鄭州略低于基期價格。

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??從結構上看,與上月相比,多數典型城市三種戶型價格均有明顯上漲,鄭州、天津、武漢整體略有下滑。具體來看,青島90平方米以下小戶型價格漲幅突出,重慶、北京等九個城市小戶型價格漲幅分布在0.3%-0.8%;鄭州、天津、武漢小戶型價格有所下滑,跌幅不超過0.6%。90-144平方米戶型中,成都漲幅明顯,較上月提高1.2個百分點,北京、青島、深圳等八個城市上漲0.3%-0.8%,天津、武漢、鄭州中等戶型價格環比微跌。144平方米以上戶型中,成都上漲1.6%,北京、重慶、上海等八個城市漲幅在0.2%-0.9%之間,廣州、深圳與上月持平;天津、武漢大戶型價格呈現下跌。



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??總 結

??本月,地方層面因城施策持續發力,政策松綁范圍拓展至二手房市場,圍繞放寬限購限售條件、降低首付比例、降低房貸利率、優化公積金貸款政策、發放購房補貼等方面的寬松性政策進一步釋放。重慶、呼和浩特、廊坊等多個地區要求調降個人住房貸款利率;青島、西寧、合肥、南京、武漢等地放寬購房條件;宜春、鄭州、寶雞、溫州等地調低首付比例;昆明鼓勵銀行業金融機構加大二手房貸款投放額度,縮短審批放貸周期;溫州、臺州市黃巖區、九江等地發放購房消費補助或契稅補貼;珠海等地在公積金貸款方面提出“一人購房全家幫”;另有喀什、九江、合肥、成都等地通過優化公積金貸款政策、降低二手房房齡要求等方式,支持居民合理購房需求,政策環境持續寬松有利于促進居民“以舊換新”需求的釋放,活躍二手房市場交易。

??從成交量來看,典型城市二手房成交量整體較上月增加四成。從環比數據來看,上海數據恢復至疫情前水平,成交量環比大幅增加,其余城市環比均呈現上漲。從同比數據來看,除成都、廣州外,其余典型城市成交量仍明顯低于去年同期,成都本月同比增加逾三倍。同期新房成交量回升,環比漲幅逾五成,各典型城市新房成交量環比均呈現增長,廣州、成都、青島同比有所增加,但總體成交水平仍顯著低于去年同期。整體來看,6月典型城市二手房成交面積是新房成交面積的0.94倍,但二手房成交套數是新房成交套數的1.09倍,意味著二手房平均單套成交面積小于新房單套成交面積,這是由于近期改善性需求上升,開發商對改善性產品呈現出傾向性,部分剛需購房者由此流入二手房市場,二手房剛需戶型成交比重繼續增長,逐步成為承接剛需的主力。

       從價格方面來看,本月典型城市二手房售價出現回暖,多個城市二手房售價由跌轉升,從環比數據來看,成都樓市交易活躍,二手房銷售價格漲幅繼續領漲且漲幅擴大,北京由跌轉升,天津、南京、鄭州、武漢環比指數持續下滑,天津、南京跌幅收窄,鄭州、武漢跌幅擴大,深圳環比跌幅位列首位;從同比數據來看,成都、北京、上海等六個城市二手房價格同比上漲,其余城市同比持續走低,武漢同比跌幅居首。整體而言,一線和熱點二線城市在相對穩健的改善需求支撐下,房價率先結束下跌行情,但三四線城市扭轉房價下跌的局面仍需時間。


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